Un Français décide d’acheter un deux-pièces à Escaldes-Engordany pour en faire un pied-à-terre au ski. Il n’a aucune intention de s’installer en Andorre. Depuis la loi 5/2025 du 6 mars 2025, ce type d’achat reste légal, mais les règles ont changé en profondeur. Acheter un appartement en Andorre sans être résident suppose désormais de passer par un filtre administratif plus serré, une taxe spécifique et des plafonds stricts sur le nombre de biens détenus.
Loi 5/2025 : les nouveaux plafonds pour acheter un bien immobilier en Andorre
Avant 2025, un investisseur étranger pouvait acquérir plusieurs biens sans contrainte quantitative forte, à condition d’obtenir l’autorisation gouvernementale. La loi 5/2025 a posé des limites précises qui changent la donne pour tout non-résident ou résident de moins de trois ans.
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Concrètement, un non-résident ne peut détenir qu’un seul logement unifamilial ou deux appartements (ou deux studios), avec un nombre maximal de parkings et de « trasters » (caves/débarras) par logement. L’alternative, pour ceux qui ne veulent pas de logement, se limite à six places de parking.
Le point qui surprend beaucoup d’acheteurs : ces plafonds s’appliquent sur une période de dix ans à compter du moment où la limite est atteinte. Autrement dit, on ne peut pas revendre un bien puis en racheter deux autres dans la foulée pour contourner le mécanisme. Cette fenêtre de dix ans verrouille la capacité d’accumulation immobilière tant que l’on n’a pas trois ans de résidence effective en Andorre.
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Taxe d’investissement étranger : un coût à intégrer avant la signature
En plus de l’autorisation d’investissement étranger délivrée par le gouvernement andorran, tout acheteur non-résident (et tout résident de moins de trois ans) doit s’acquitter d’une taxe d’investissement étranger calculée sur la valeur réelle du bien. Ce n’est pas un dépôt de garantie : la somme est non remboursable, même si l’acheteur obtient par la suite le statut de résident.
Cette taxe se règle avant la signature de l’acte notarié. On la confond parfois avec les droits de mutation classiques, mais elle s’y ajoute. Sur un appartement situé dans une paroisse recherchée comme Andorre-la-Vieille ou La Massana, le surcoût peut modifier sensiblement le budget global de l’opération.
Ce que cette taxe change dans le montage financier
Pour un acheteur français habitué aux frais de notaire hexagonaux, la logique est différente. En Andorre, le coût d’entrée total pour un non-résident dépasse celui d’un résident à bien équivalent, puisque la taxe d’investissement s’ajoute aux frais habituels (droits de mutation, honoraires notariaux, frais d’inscription au registre).
Il faut aussi ouvrir un compte bancaire andorran en amont. Les banques locales appliquent des vérifications renforcées pour les non-résidents, et les délais d’ouverture varient. Anticiper cette étape de plusieurs semaines évite de bloquer la transaction.
Autorisation d’investissement étranger en Andorre : la procédure concrète
Toute personne qui n’est pas résidente andorrane doit obtenir une autorisation préalable du gouvernement avant d’acheter. C’est le point de départ de la démarche, et on ne peut pas le contourner en passant par une société écran locale sans déclaration.
Voici les étapes principales pour un acheteur non-résident :
- Déposer une demande d’autorisation d’investissement étranger auprès du gouvernement andorran, en fournissant les justificatifs d’identité, l’origine des fonds et la description du bien visé.
- Régler la taxe d’investissement étranger avant la signature notariale, sur la base de la valeur réelle du bien estimée par l’administration.
- Signer l’acte de vente devant notaire andorran et procéder à l’inscription au registre de la propriété de la paroisse concernée.
- Obtenir le certificat d’habitabilité si l’on prévoit d’occuper le logement, même de façon ponctuelle.
Les retours varient sur les délais d’instruction de l’autorisation : certains dossiers aboutissent en quelques semaines, d’autres prennent plus de temps selon la complexité du montage ou la charge administrative du moment.
Résidence passive et achat immobilier : deux démarches distinctes
On confond souvent l’achat d’un bien et l’obtention d’une résidence passive en Andorre. Ce sont deux processus séparés, même s’ils peuvent se combiner.
La résidence passive s’adresse aux personnes qui ne comptent pas exercer d’activité professionnelle en Andorre (retraités, rentiers, investisseurs). Elle impose de résider au moins 90 jours par an sur le territoire et de justifier de revenus suffisants. Acheter un appartement ne donne pas automatiquement droit à la résidence : il faut déposer un dossier spécifique, distinct de l’autorisation d’investissement.
Pourquoi cette distinction compte pour la fiscalité
Un non-résident propriétaire en Andorre reste fiscalement rattaché à son pays d’origine. Pour un Français, cela signifie que les revenus locatifs tirés du bien andorran sont déclarables en France, et que la convention fiscale entre les deux pays s’applique pour éviter la double imposition.
En revanche, un résident fiscal andorran bénéficie d’un taux d’imposition sur le revenu plafonné et d’une absence de droits de succession en Andorre, ce qui change radicalement la stratégie patrimoniale à long terme. Mais pour en profiter, il faut résider effectivement dans la Principauté, pas simplement y posséder un bien.
Acheter en Andorre depuis la France : les pièges à anticiper
Le premier réflexe de beaucoup d’acheteurs français est de chercher un bien sur les portails immobiliers classiques. Le marché andorran ne fonctionne pas comme celui de la France : la majorité des transactions passe par des agences locales, et les annonces en ligne ne reflètent qu’une partie de l’offre disponible.
Le piège le plus fréquent concerne le timing. L’autorisation d’investissement étranger doit être obtenue avant la signature. Signer un compromis sans avoir lancé cette démarche expose à un blocage, voire à la perte d’un acompte si le vendeur ne souhaite pas attendre.
Autre point concret : les frais bancaires pour un compte non-résident en Andorre sont plus élevés que pour un résident. Certaines banques facturent des frais de tenue de compte majorés ou exigent un dépôt minimum supérieur. Comparer les conditions de plusieurs établissements avant de s’engager fait partie du travail préparatoire.
La loi 5/2025 a restreint les volumes accessibles aux investisseurs étrangers, mais elle n’a pas fermé le marché. Pour un acheteur qui vise un ou deux appartements comme résidence secondaire ou investissement locatif, l’opération reste faisable. L’enjeu réel est de maîtriser le calendrier administratif et de budgéter correctement la taxe d’investissement, qui transforme le coût d’acquisition par rapport à ce qu’un résident paierait pour le même bien.
