Un acheteur français signe un contrat de réservation en avril 2026 pour un appartement PDS à Tamarin. Le notaire mauricien tarde, l’acte est enregistré en août. Résultat : les droits d’enregistrement passent de 5 % à 10 % du prix d’acquisition.
Le surcoût se chiffre en dizaines de milliers d’euros, sans recours possible. Ce scénario n’est pas hypothétique, il découle directement du budget 2025-2026 voté à Maurice. Comprendre les pièges concrets de l’immobilier à l’île Maurice et structurer un plan d’action solide avant 2026 permet d’éviter ce type de mauvaise surprise.
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Droits d’enregistrement à Maurice : la date qui déclenche le taux de 10 %
Les frais d’acquisition pour les non-citoyens passent de 5 % à 10 % à compter du 1er juillet 2026. Le critère déterminant : c’est la date d’enregistrement de l’acte notarié qui fixe le taux, pas la date de signature du contrat de réservation ni celle de la promesse de vente.
Concrètement, réserver un bien en mars 2026 ne protège pas du nouveau taux. Si le notaire finalise l’acte après le 30 juin 2026, on paie 10 %. Le levier pour maîtriser ce risque est un rétro-planning notarial calé dès le départ.
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Rétro-planning notarial : les étapes à verrouiller
- Obtenir du notaire, avant toute signature, une estimation écrite de la date prévisible d’enregistrement de l’acte.
- Intégrer dans le contrat de réservation une clause de pénalité ou de résolution si l’enregistrement dépasse le 30 juin 2026, pour éviter de supporter seul le surcoût fiscal.
- Anticiper les délais de due diligence (vérification du titre foncier, conformité du projet PDS ou Smart City auprès de l’EDB) qui peuvent bloquer le dossier plusieurs semaines.
On ne répétera jamais assez : le notaire mauricien n’a aucune obligation de résultat sur le calendrier d’enregistrement. C’est à l’acquéreur de poser ses conditions par écrit en amont.
Land Transfer Tax à la revente : ce que prévoit le budget 2025-2026
Le budget 2025-2026 introduit une Land Transfer Tax applicable aux non-citoyens lors de la revente d’un bien. Le montant dû correspond au plus élevé de deux calculs : 10 % du prix de vente ou 30 % de la plus-value réalisée. Cette mesure change radicalement le calcul de rentabilité d’un investissement locatif à moyen terme sur l’île Maurice.
Avant cette réforme, la fiscalité mauricienne sur les plus-values immobilières des étrangers était quasi inexistante. On pouvait acheter, valoriser, revendre et rapatrier l’essentiel du gain. Ce n’est plus le cas.
Ce que ça change pour une stratégie d’investissement
Un investisseur qui achète un bien PDS à 300 000 dollars et revend cinq ans plus tard avec une plus-value significative laissera une part conséquente de ce gain au fisc mauricien. La revente rapide n’est plus une stratégie viable pour un étranger. Il faut désormais penser rendement locatif long terme, pas spéculation.
Pour ceux qui visent un horizon de détention court (moins de cinq ans), la structure en société peut offrir des options, mais elle implique ses propres contraintes. Les retours varient sur ce point selon le montage juridique choisi et le pays de résidence fiscale de l’investisseur.
Vérification du projet immobilier : les contrôles indispensables avant achat
Le danger le plus concret pour un acheteur étranger à Maurice n’est pas fiscal. C’est d’acheter un bien dans un programme non conforme ou dont le promoteur n’a pas finalisé ses autorisations.
Les schémas d’acquisition accessibles aux étrangers (PDS, Smart City, ancien IRS ou RES) sont encadrés par l’Economic Development Board (EDB). Un bien vendu hors schéma approuvé par l’EDB ne donne aucun droit de propriété valide à un étranger.
Points de contrôle avant signature
- Vérifier que le projet dispose d’un certificat EDB en cours de validité, pas simplement d’une demande déposée.
- Demander un extrait du titre foncier (deed) pour confirmer que le terrain est libre de toute hypothèque ou servitude non déclarée.
- Contrôler la réputation du promoteur via les registres locaux et, si possible, visiter d’autres réalisations livrées.
- S’assurer que le prix d’acquisition respecte le seuil minimum requis par le schéma choisi pour ouvrir droit au permis de résidence.
Structure d’achat à Maurice : nom propre ou société
Acheter en nom propre reste le choix par défaut pour un acquéreur étranger à l’île Maurice. La procédure est plus simple, les frais de constitution inexistants. En revanche, une société mauricienne offre une flexibilité successorale et fiscale que le nom propre ne permet pas.
En nom propre, la transmission du bien est soumise au droit successoral mauricien, qui peut entrer en conflit avec le droit français. La société permet de transmettre des parts plutôt qu’un bien immobilier, ce qui simplifie considérablement la succession.
Le coût annuel de gestion d’une société à Maurice (comptabilité, déclarations, frais de secrétariat) représente un poste récurrent qu’il faut intégrer dès le business plan. Pour un bien unique destiné à un usage mixte (résidence et location saisonnière), le montage en société n’est pas toujours pertinent. Pour un portefeuille de plusieurs biens ou un investissement purement locatif, il mérite d’être étudié sérieusement.
Risque de change euro-dollar sur l’immobilier mauricien
Les prix immobiliers à Maurice sont libellés en dollars américains pour la plupart des programmes accessibles aux étrangers. Un acquéreur européen subit donc un double aléa : le marché immobilier local et la parité euro-dollar.
Une variation de quelques points sur le taux de change peut représenter plusieurs milliers d’euros sur une transaction à six chiffres. En 2026, la parité reste volatile, et aucun mécanisme de couverture de change n’est proposé en standard par les promoteurs mauriciens.
Les options concrètes pour limiter ce risque : négocier un prix en euros directement avec le promoteur (rare mais possible sur certains programmes), ou verrouiller un taux de change via un contrat à terme auprès de sa banque avant le versement du solde. Ne pas traiter ce sujet revient à laisser une variable majeure du coût total sans contrôle.
L’immobilier à l’île Maurice reste un marché attractif pour les investisseurs étrangers, mais le cadre fiscal et réglementaire de 2026 impose une rigueur que les années précédentes ne demandaient pas. Chaque poste de risque (fiscal, juridique, cambiste) se gère en amont, pas au moment de la signature.
