Les groupes bancaires français financent le logement social surtout de façon indirecte : ils collectent le livret A et le LDDS, dont une large part est centralisée à la Caisse des Dépôts. Celle-ci en fait des prêts de très long terme aux bailleurs sociaux, et les banques n’interviennent en direct que pour certains prêts, comme le PLS.
Le livret A, point de départ du financement du logement social
Chaque euro déposé sur un livret A ou un LDDS dans une agence bancaire ne reste pas dans la banque en totalité. Une partie est transférée au fonds d’épargne géré par la Caisse des Dépôts, qui l’utilise pour prêter aux organismes de logement social.
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Le taux du livret A est de 1,7 % depuis le 1er août 2026, après 1,5 % de février à juillet 2026. Le LDDS suit le même taux, tandis que le LEP reste à 2,5 %. Ces taux comptent directement pour les bailleurs : les prêts du fonds d’épargne sont indexés sur le livret A, de sorte que le coût de leur dette évolue avec lui.
L’épargnant ne choisit pas l’usage de son argent, mais ce circuit explique pourquoi le livret A est parfois présenté comme l’épargne du logement social.
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La Caisse des Dépôts, premier prêteur des bailleurs sociaux
Sous la marque Banque des Territoires, la Caisse des Dépôts est le premier financeur des bailleurs sociaux. Ses prêts sur fonds d’épargne atteignent 22 milliards d’euros pour l’année 2025, et 17 milliards d’euros étaient déjà accordés au 23 septembre 2026.
Ces prêts se distinguent par leur durée, très longue, qu’aucun prêt bancaire classique n’offre à un organisme qui construit ou rénove des immeubles. Le foncier bénéficie en général des durées les plus longues, parce que le terrain ne se déprécie pas comme le bâti.
La Banque des Territoires module aussi ses offres selon les priorités publiques. Elle a ouvert une enveloppe de 1 milliard d’euros de PLAI-RO à un taux égal au livret A moins 0,4 %, et une autre de 1 milliard d’euros de PLUS bonifié, pour les constructions vertes, au livret A plus 0,2 %.
Quel rôle jouent les groupes bancaires français ?
Le rôle des groupes bancaires français tient en trois fonctions : la collecte de l’épargne réglementée, la distribution de prêts qui leur sont propres et le financement complémentaire des bailleurs. La première fonction alimente le fonds d’épargne, et les banques sont rémunérées pour cette collecte.
La deuxième fonction concerne le prêt locatif social (PLS). L’État attribue chaque année des enveloppes de PLS à des établissements de crédit, qui prêtent ensuite aux organismes de logement social avec leurs propres conditions. Les réseaux mutualistes et les banques commerciales sont donc des prêteurs directs sur ce segment, mais pas sur les prêts les plus sociaux.
Les banques peuvent également apporter des prêts complémentaires à un organisme HLM lorsque le plan de financement d’une opération dépasse ce que le fonds d’épargne couvre. Elles financent enfin l’accession sociale, avec le PSLA et des prêts à des ménages modestes.
Ce circuit n’a rien de commun avec le crédit d’un particulier : pour comparer, la page sur le choix d’une banque pour un investissement locatif détaille les critères qui comptent quand on emprunte à titre privé.
PLAI, PLUS, PLS : les prêts qui définissent un logement social
Trois sigles désignent le type de logement financé, et donc le public qui peut y accéder. Le PLAI vise les ménages aux ressources les plus faibles, le PLUS correspond au logement social courant, et le PLS s’adresse à des ménages un peu plus aisés, dans des zones où les loyers du privé sont élevés.
Le taux de chaque prêt se calcule à partir du livret A, auquel on ajoute ou retranche une marge. Le PLAI-RO à livret A moins 0,4 % est le plus avantageux, le PLUS bonifié à livret A plus 0,2 % se situe juste au-dessus, et le PLS, financé en grande partie par les banques, coûte davantage.
Cet écart de coût se retrouve dans les loyers : plus le prêt est avantageux, plus le plafond de loyer et de ressources du logement est bas. Les plafonds de ressources exacts se vérifient sur service-public.fr, car ils sont révisés régulièrement.
Action Logement, État et collectivités : les autres financeurs
Le plan de financement d’une opération de logement social ne se limite jamais à un seul prêt. Les employeurs y participent par la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC), collectée par Action Logement, qui l’investit en prêts et en subventions. Les aides ouvertes à ses bénéficiaires sont détaillées dans l’article sur les conditions d’accès à Action Logement.
Cette collecte vient de l’ancien « 1 % logement », autrefois géré par des organismes locaux, dont le rôle est décrit dans la page sur les anciens comités interprofessionnels du logement.
L’État apporte des subventions à la construction, et les collectivités locales ajoutent leurs propres aides, ainsi que leur garantie d’emprunt, qui rassure le prêteur et permet d’obtenir de meilleures conditions. Les bailleurs complètent avec leurs fonds propres, et la Banque européenne d’investissement ouvre aussi des lignes de prêt à certains programmes.
Ce que ce circuit change pour l’épargnant et le locataire
Pour l’épargnant, le livret A finance concrètement des logements sociaux, même si ses dépôts n’y sont pas affectés un par un. Pour le locataire, le prêt qui a servi à construire le logement fixe le plafond de ressources à respecter et le niveau de loyer.
Un demandeur qui connaît ces catégories sait mieux quel logement viser, et l’article sur l’obtention rapide d’un logement social aide à préparer son dossier.
Les taux des prêts du fonds d’épargne suivent le livret A : une nouvelle variation de ce taux, comme celle du 1er août 2026, se répercute donc sur le coût de la dette des bailleurs sociaux.
