L’article 6-1 de la loi Hoguet fixe le cadre, mais c’est la loi Alur du 24 mars 2014 et l’arrêté du 10 janvier 2017 qui ont durci les obligations d’affichage et de transparence sur les honoraires à la charge du vendeur. En transaction, le mandat reste la pièce maîtresse : c’est lui qui détermine qui paie, comment et combien.
Mandat de vente et clause d’imputation des honoraires : le seul document opposable
La répartition des honoraires entre vendeur et acquéreur ne découle pas de la loi elle-même, mais du mandat signé entre le vendeur et l’agent immobilier. Aucune disposition légale n’impose que les honoraires soient à la charge de l’une ou l’autre partie.
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Le mandat doit mentionner explicitement le montant TTC des honoraires et préciser à qui ils incombent. Sans cette mention, le mandat est nul et l’agent perd son droit à rémunération. Nous observons encore des mandats rédigés de manière ambiguë, avec une clause du type « honoraires selon barème », sans indication de la partie débitrice. Ce flou expose l’agence à un contentieux en restitution.
Un point technique souvent négligé : le mandat ne peut pas être modifié unilatéralement en cours de commercialisation. Si les honoraires sont initialement prévus charge vendeur, le passage en charge acquéreur nécessite un avenant signé par les deux parties, ou un nouveau mandat. Toute modification non formalisée constitue un risque juridique direct.
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Basculement des honoraires charge vendeur vers charge acquéreur : ce que la DGCCRF sanctionne
Le basculement consiste à transférer les honoraires du vendeur vers l’acquéreur après la signature du mandat, généralement pour faire baisser artificiellement le prix affiché. Cette pratique est qualifiable de pratique commerciale trompeuse au sens du Code de la consommation.
La DGCCRF contrôle activement ce point. Le mécanisme est simple à détecter : le prix net vendeur reste identique, mais le prix annoncé dans les portails change, les honoraires étant désormais ajoutés au lieu d’être inclus. L’acquéreur croit acheter à un prix de marché inférieur, alors que le coût total ne bouge pas.
L’arrêté du 10 janvier 2017 a renforcé les obligations d’affichage dans les annonces immobilières. L’annonce doit obligatoirement indiquer :
- Le prix de vente honoraires inclus, en caractères plus grands que toute autre mention de prix
- Le montant TTC des honoraires, exprimé en pourcentage du prix de vente
- La mention explicite de la partie qui supporte ces honoraires (vendeur ou acquéreur)
Un affichage non conforme peut entraîner une amende administrative. Nous recommandons de vérifier systématiquement la cohérence entre le mandat signé et l’annonce diffusée, y compris sur les portails tiers où des erreurs de paramétrage sont fréquentes.
Honoraires charge vendeur et calcul des frais de notaire : l’impact réel sur l’acquéreur
Quand les honoraires sont à la charge du vendeur, les droits de mutation sont calculés sur le prix total, honoraires compris. Le prix figurant dans l’acte authentique inclut la commission, et c’est cette assiette que le notaire retient.
En revanche, quand les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, le prix de vente inscrit dans l’acte correspond au prix net vendeur. Les droits de mutation ne portent que sur ce montant. La différence n’est pas négligeable sur des transactions à fort montant d’honoraires.
Pour le vendeur, le choix « charge vendeur » signifie qu’il perçoit un prix net après déduction de la commission. Son prix de cession fiscal est le prix total diminué des honoraires. Pour l’acquéreur, le surcoût en droits de mutation peut représenter plusieurs centaines d’euros, voire davantage selon le taux d’honoraires pratiqué.
Loi Alur et honoraires en location : un régime distinct de la vente
La loi Alur a instauré un régime totalement différent pour les locations. Les honoraires de mise en location (visites, constitution du dossier, rédaction du bail, état des lieux d’entrée) sont plafonnés par zone géographique et partagés entre bailleur et locataire. La part du locataire ne peut jamais excéder celle du bailleur, ce qui revient à un plafond de 50 % des honoraires totaux côté locataire.
Les honoraires de gestion locative courante (encaissement des loyers, quittancement, gestion des sinistres) relèvent d’un autre régime : ils sont librement fixés et intégralement à la charge du bailleur, sans plafond légal. Cette distinction entre mise en location et gestion courante est structurante pour les professionnels qui gèrent un portefeuille locatif.
À noter : les plafonds des frais d’agence en location, gelés depuis 2014, font l’objet d’une revalorisation à compter du 1er janvier 2026 par un arrêté du 17 juillet 2025, selon Pretto. Nous recommandons aux agences de mettre à jour leur barème dès publication des nouveaux montants.
Affichage du barème d’honoraires en agence : obligations et points de contrôle
Toute agence immobilière doit afficher son barème d’honoraires TTC de manière visible dans ses locaux et sur son site internet. Ce barème doit distinguer les prestations de vente et de location, et préciser les modalités de calcul (pourcentage dégressif ou forfait par tranche de prix).
Les points de contrôle que nous identifions lors d’audits de conformité :
- Le barème affiché correspond au barème effectivement appliqué dans les mandats signés
- Les annonces en ligne reprennent le bon taux et la bonne mention « charge vendeur » ou « charge acquéreur »
- Le barème est accessible sans manipulation sur le site de l’agence (pas enfoui dans un PDF non indexé)
- Les éventuelles réductions ponctuelles sont formalisées et justifiées dans le mandat
Un écart entre le barème affiché et le montant facturé dans le mandat constitue un manquement à l’obligation de transparence tarifaire, passible de sanctions administratives.
Le choix entre honoraires charge vendeur et charge acquéreur n’est pas qu’une question de présentation commerciale. Il détermine l’assiette des droits de mutation, la lisibilité du prix pour l’acquéreur et l’exposition juridique de l’agence. Un mandat clair, un affichage conforme à l’arrêté de 2017 et une cohérence entre tous les supports de diffusion restent les trois conditions pour sécuriser la transaction.
