Depuis le 1er janvier 2025, la mise en location de certains logements classés G au DPE est formellement prohibée, même pour les baux en cours de renouvellement. La loi exclut toute dérogation, y compris pour les locations de courte durée ou les résidences secondaires transformées en meublés de tourisme.Une exception s’applique aux logements situés en zones tendues faisant l’objet d’un arrêté préfectoral, mais uniquement sous conditions strictes de travaux engagés avant la date limite. Les contrôles s’intensifient, et les sanctions financières augmentent.
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Location en 2025 : ce qui change pour les propriétaires et locataires
La loi Climat & Résilience rebat les cartes du marché locatif. Dès janvier 2025, toute mise en location d’un logement classé G au DPE tombe sous le coup d’une interdiction stricte sur l’ensemble du territoire. Les propriétaires bailleurs ne peuvent plus faire l’impasse sur cette nouvelle donne. Désormais, le diagnostic de performance énergétique s’impose comme le passage obligé pour louer son bien, qu’il s’agisse d’un studio ou d’un vaste appartement familial.
Ce virage réglementaire bouleverse les perspectives des investisseurs et touche de plein fouet la stabilité des locataires. Lorsqu’un bien figure parmi les logements interdits à la location, il cesse de générer des loyers et voit sa valeur fondre sur le marché immobilier. Les locataires, eux, constatent un recul de l’offre, surtout en centre-ville où les passoires thermiques sont encore légion.
Impossible de jouer sur les nuances : la vigueur de l’interdiction de location ne laisse place à aucune interprétation. Les contrôles administratifs montent en puissance, les amendes atteignent des montants dissuasifs, et les loyers perçus à tort doivent être restitués. Même une tacite reconduction du bail ne protège plus le propriétaire d’un logement classé G. Pour rester dans les clous, il faut un DPE à jour, faute de quoi la sanction tombe sans délai.
Face à ces évolutions, voici ce que chaque acteur doit garder à l’esprit :
- Propriétaires : adaptez votre stratégie de gestion locative et préparez dès maintenant les travaux de rénovation énergétique.
- Locataires : prenez le temps de vérifier la classe DPE du logement avant de signer le moindre contrat.
Le contexte légal se durcit, la pression s’exerce fortement sur les logements énergivores. Il devient nécessaire d’évaluer les conséquences sur la valeur du patrimoine et la dynamique du marché locatif. Désormais, gestionnaires et bailleurs n’ont plus le choix : la performance énergétique doit guider leurs décisions d’investissement et de location.
Quels types de biens seront formellement interdits à la location cette année-là ?
La liste des biens à ne pas louer en 2025 ne laisse place à aucune ambiguïté. Sont directement visés les passoires thermiques, autrement dit les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Dès le 1er janvier, tout bien affichant la plus mauvaise note énergétique se retrouve exclu du marché locatif. Aucune tolérance, même pour les petites surfaces ou les locations de courte durée, n’est admise.
La réglementation concerne tous les logements classés G : studios, maisons individuelles, appartements en copropriété, sans distinction. Le critère de sélection est limpide : un DPE indiquant une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an en énergie finale place automatiquement le bien en dehors du champ de la location. À partir de là, l’étiquette DPE tranche et décide de l’avenir locatif du logement.
Voici les situations concrètes à surveiller :
- Tous les logements classés G, selon un DPE opposable, sont frappés par la mesure.
- Les passoires thermiques nouvellement identifiées lors d’un diagnostic ou d’un changement de locataire ne sont plus autorisées à être proposées à la location.
- Les biens sans DPE valide ou dont le diagnostic n’a pas été mis à jour risquent d’être automatiquement considérés comme interdits à la location.
Les propriétaires de logements anciens, notamment en centre-ville ou dans des secteurs où le bâti vieillit, se voient directement concernés. La location passoires thermiques appartient désormais à l’histoire : il devient urgent de revoir la stratégie d’investissement et de s’engager dans des travaux d’amélioration énergétique pour maintenir l’attractivité de son bien.
Zoom sur le DPE : comprendre les critères qui mènent à l’interdiction
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) occupe une place centrale dans cette nouvelle ère locative. Depuis sa réforme, il ne se limite plus à un simple papier administratif : il conditionne l’autorisation de louer. Deux paramètres sont passés au crible : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Ces seuils, exprimés en kWh/m²/an et en kgCO₂/m²/an, déterminent la classe DPE attribuée au bien.
Quels seuils conduisent à l’interdiction ?
- Une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kWh/m²/an conduit à l’interdiction de louer dès 2025.
- Un logement classé G sur le DPE, soit la note la plus basse, sort automatiquement du marché locatif.
Le calcul du DPE scrute de près l’isolation, le mode de chauffage, la qualité des menuiseries et la ventilation. Un bien mal isolé ou doté d’un chauffage électrique vétuste se retrouve très vite affublé de l’étiquette de passoire énergétique. Depuis juillet 2021, le DPE opposable oblige le propriétaire à répondre de la moindre erreur ou omission. La procédure a gagné en rigueur : chaque détail technique compte, et la moindre lacune peut faire basculer la note finale et entraîner l’interdiction de louer.
L’évolution de la réglementation impose une vigilance constante : le moindre changement peut modifier la classification d’un logement et bouleverser vos projets locatifs.
Comment anticiper et éviter l’interdiction de louer son bien en 2025 ?
La rénovation énergétique s’impose comme la solution face à l’interdiction à venir. Pour les propriétaires, le compte à rebours a commencé : il faut agir sans tarder. Les travaux à prioriser sont ceux qui améliorent sensiblement la performance énergétique : isolation des combles, changement des fenêtres, modernisation du chauffage. Chaque intervention influe sur la note finale et la possibilité de continuer à louer.
Le dispositif France Rénov’ accompagne les propriétaires à chaque étape. Des conseillers orientent vers les aides financières adaptées à la nature du bien : MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, taux de TVA réduit sur certains chantiers. L’Ademe publie aussi des guides pratiques pour optimiser la rénovation et éviter les pièges techniques.
Travaux prioritaires pour sortir de la passoire thermique
Voici les améliorations à privilégier pour respecter les nouvelles règles :
- Isolation thermique : traitement des combles, des murs, des planchers bas et remplacement des menuiseries vieillissantes.
- Chauffage performant : mise en place d’une pompe à chaleur ou d’une chaudière à condensation moderne.
- Ventilation : vérification de la qualité de l’air intérieur et limitation des pertes énergétiques.
La gestion locative implique désormais un suivi rigoureux du DPE et une planification méthodique des rénovations. Les investisseurs qui anticipent ces enjeux protègent leur rentabilité et sécurisent leur patrimoine en s’assurant une classe DPE supérieure à G. L’audit énergétique devient un outil de décision central, révélant les points faibles du logement et les coûts à prévoir.
Le marché locatif se redessine autour de ces nouveaux critères. Les logements rénovés prennent de la valeur, tandis que les passoires thermiques sont progressivement écartées. Investir, aujourd’hui, c’est choisir avec lucidité entre travaux nécessaires et stabilité du rendement.
2025 n’est plus un horizon lointain mais une réalité qui s’impose à tous. L’immobilier locatif change de visage, et chaque propriétaire détient les clés pour transformer la contrainte en opportunité.
