Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 a posé le cadre initial du classement en zone tendue. Depuis 2020, quatre vagues de révision ont modifié la liste. La dernière en date (2024-2026) marque une inflexion nette : les ajouts visent désormais les couronnes périurbaines des métropoles, pas les hypercentres déjà classés.
Pour les bailleurs en LMNP comme pour les locataires qui veulent invoquer un préavis réduit, la lecture du zonage 2026 suppose de comprendre cette logique de déport géographique.
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Couronnes périurbaines : la mécanique du reclassement 2024-2026
Les communes ajoutées lors de cette révision ne sont pas des villes moyennes isolées. Ce sont des communes situées dans les aires d’attraction de Bordeaux, Nantes, Toulouse, Rennes ou Montpellier, où la tension locative s’est propagée depuis les centres saturés.
Le ministère délégué au Logement a confirmé l’entrée de plus de 200 nouvelles communes dans le dispositif (communiqué repris par Maire-info le 24 octobre 2024).
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Ce reclassement produit un effet en cascade sur trois mécanismes :
- La taxe sur les logements vacants (TLV) devient applicable dans ces communes, ce qui pousse les propriétaires à remettre des biens sur le marché locatif ou à les vendre.
- Le préavis du locataire passe de trois mois à un mois, sans justification complémentaire, dès lors que le logement constitue sa résidence principale.
- Les honoraires d’agence à la charge du locataire sont plafonnés selon les barèmes prévus par la loi ALUR, alors qu’ils étaient libres dans ces communes avant le reclassement.
Communes touristiques littorales : sorties puis réintégrées en zone tendue
Plusieurs stations balnéaires de la façade atlantique et méditerranéenne avaient été retirées du classement lors de révisions antérieures. Le motif invoqué à l’époque : une tension jugée trop saisonnière pour justifier un dispositif permanent.
La révision 2024-2026 inverse cette position. La progression des locations de courte durée type Airbnb a réduit le parc disponible à l’année, créant une pénurie structurelle pour les travailleurs permanents (personnel de santé, hôtellerie-restauration, services publics). La réintégration de ces communes est explicitement motivée par ce déséquilibre, selon la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages.
Pour un bailleur en meublé de tourisme dans ces zones, le retour au classement zone tendue change la donne fiscale. Le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme non classés voit son plafond d’abattement réduit dans ces secteurs. Le passage au régime réel devient alors plus fréquemment pertinent, notamment pour intégrer les amortissements dans le calcul du résultat BIC.
Régime LMNP et zone tendue : les pièges du classement pour les bailleurs
Le classement d’une commune en zone tendue ne modifie pas seulement les relations bailleur-locataire. Il interfère directement avec le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel.
Bascule micro-BIC vers réel : quand la zone tendue force le choix
En zone tendue, les communes peuvent appliquer un encadrement des loyers si elles en font la demande via un arrêté préfectoral. Un loyer plafonné réduit la recette brute. Si le bailleur reste au régime micro-BIC avec l’abattement forfaitaire, la rentabilité nette après impôt chute plus vite qu’au régime réel où les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements du bien et du mobilier) viennent compenser la baisse de loyer.
Les bailleurs dont la commune vient d’être classée ont intérêt à simuler les deux régimes sur la base du loyer de référence majoré applicable, et non sur le loyer antérieur au classement. La TMI du foyer fiscal pèse lourd dans cet arbitrage.
Meublé de tourisme en zone tendue : le piège de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme
Depuis les récentes évolutions législatives, les communes classées en zone tendue peuvent imposer une autorisation préalable de changement d’usage pour toute location meublée de courte durée. Une commune qui entre dans la liste peut donc, du jour au lendemain, exiger une déclaration en mairie et un numéro d’enregistrement, voire soumettre l’activité à compensation (obligation d’acheter ou de transformer un local commercial en logement).
Le non-respect de cette obligation expose à des amendes significatives. Le classement en zone tendue déclenche potentiellement l’ensemble du dispositif d’encadrement des meublés de tourisme, y compris la limitation à 120 jours par an pour les résidences principales.
Communes déclassées : quelles conséquences pour les baux en cours
Le mouvement inverse existe, même s’il concerne un nombre plus restreint de communes. Quand une commune sort de la liste des zones tendues, les effets ne sont pas immédiats sur les baux existants.
Le préavis repasse à trois mois pour tout congé notifié après la date d’effet du déclassement. En revanche, un congé déjà donné sous le régime du préavis d’un mois reste valable. La TLV cesse de s’appliquer à compter de l’année fiscale suivante.
Pour les bailleurs, un déclassement desserre la contrainte sur la fixation du loyer au renouvellement du bail. Le loyer n’est plus tenu par le mécanisme de l’indice de référence des loyers (IRL) comme plafond de révision en zone tendue. La liberté de fixation du loyer redevient la règle, sous réserve de l’absence d’un arrêté d’encadrement local maintenu indépendamment du zonage.
Vérifier le classement d’une adresse précise reste la première étape avant toute décision de mise en location, d’arbitrage fiscal ou de lancement d’un meublé de tourisme.
Le zonage n’est pas figé : les révisions suivent un rythme régulier, et une commune classée aujourd’hui peut sortir du dispositif lors de la prochaine vague, avec des conséquences directes sur la rentabilité locative et les obligations réglementaires du bailleur.
