Comprendre les implications du taux d’usure emprunteur sur votre emprunt

Ceux qui sont constamment confrontés aux courtiers et aux banquiers connaissent ce que signifie taux d’usure. La baisse des marchés boursiers et leur forte volatilité, associées à une inflation galopante, auraient pu propulser le marché immobilier, qui constitue dans ce contexte une alternative particulièrement attrayante au marché boursier, vers de nouveaux sommets.

En réalité, le marché des actions est plutôt faible et la question est de savoir si la baisse sera durable et généralisée. Il faut dire que la légère augmentation du taux d’usure et la hausse du taux directeur ont permis de mettre de côté un grand nombre de particuliers qui se sont vus refuser leur demande de crédit immobilier. Le taux d’usure fait la une de l’actualité immobilière et financière depuis un certain temps, tant son calcul est inadapté à la situation actuelle. Alors à la découverte de son implication sur votre emprunt.

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Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est le taux d’intérêt maximal auquel une banque peut accorder des crédits. Son rôle est donc avant tout de protéger l’emprunteur en l’empêchant de contracter un crédit immobilier à un taux trop élevé. Cette limite imposée aux prêteurs est fixée par la Banque de France. Cela permet non seulement de protéger les particuliers et les professionnels en France contre les taux d’intérêt excessifs, mais aussi de préserver un équilibre financier.

Les crédits usuraires sont réglementés par le Code de la consommation et le Code monétaire et financier. Mais saviez-vous que les premières interdictions de l’usure en matière de crédit existaient déjà il y a 3 800 ans ? Dans le code d’Hammourabi, le premier grand code de Mésopotamie, un taux d’intérêt supérieur à 20 % est interdit, car considéré comme toxique pour celui qui emprunte !

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Taux d’usure : les implications

Le niveau actuel des taux d’usure est préjudiciable tant pour les banques que pour les emprunteurs. La hausse du taux d’usure étant insuffisante en raison du décalage de trois mois et de la forte et soudaine hausse des taux directeurs, les banques ne peuvent pas proposer des taux leur permettant de dégager une marge suffisante, ce qui entraîne des refus massifs de demandes de crédits immobiliers.

Rappelons également que les banques ne peuvent pas accepter une demande de crédit immobilier si les mensualités du crédit dépassent 35 % des revenus du ou des emprunteurs.

Les profils les plus concernés par ces refus sont les primo-accédants avec un faible apport et des revenus modestes (donc souvent les jeunes). Les emprunteurs les moins touchés par cet effet de ciseaux sont ceux qui ont un apport élevé, des revenus confortables et/ou une durée de crédit réduite (souvent les seniors). Selon une étude récente de Pretto, 18 % des dossiers financés en 2021 ne seraient plus finançables dans le contexte de marché de juin 2022, soit 220.000 ménages.

Les établissements de crédit et les courtiers sont préoccupés par le niveau insuffisant du taux d’usure. Ils constatent en effet que de nombreux crédits immobiliers sont refusés en raison du dépassement du taux d’usure. La baisse du volume des crédits ces dernières semaines est une réalité qui va se poursuivre dans un contexte de hausse de l’inflation.

La tâche de protéger le taux d’usure se résume aujourd’hui à exclure de l’octroi de crédits les emprunteurs dont le potentiel est très raisonnable. Ceux-ci auraient obtenu un crédit immobilier sans la moindre hésitation il y a quelques mois !

Crédits immobiliers : l’effet de ciseaux décrypté

Parallèlement, l’inflation incite les banques centrales à augmenter leurs taux directeurs afin de freiner la consommation et l’investissement des ménages et des entreprises et ainsi briser la spirale de la hausse des prix. Désormais, les taux directeurs correspondent aux taux d’intérêt auxquels les banques centrales prêtent de l’argent aux banques.

Auparavant, les taux directeurs se situaient en territoire négatif, mais ils sont désormais en hausse et devraient continuer à augmenter dans les mois à venir. Les établissements bancaires répercutent naturellement cette hausse sur les crédits qu’ils accordent. C’est ainsi que l’on assiste à une hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers.

Ce calendrier de hausse des taux pose un réel problème aux emprunteurs :

• d’une part, les taux des crédits immobiliers augmentent rapidement chaque mois,
• d’autre part, le taux d’usure n’augmente que peu et seulement tous les trimestres, ce qui crée un décalage de trois mois particulièrement dommageable pour les emprunteurs confrontés à l’effet ciseau : Les taux d’emprunt sont de plus en plus élevés, alors que les taux d’usure sont de leur côté maintenus à un niveau relativement bas.

Comment est déterminé le taux d’usure ?

Le taux d’usure est fixé par la Banque de France et révisé chaque trimestre. Il représente le seuil maximal au-delà duquel les banques ne peuvent pas prêter aux consommateurs. Le calcul de ce taux repose sur plusieurs critères, notamment les coûts moyens constatés par les établissements financiers pour fournir des prêts.

Les paramètres pris en compte sont divers : les coûts administratifs liés à l’étude du dossier, les risques encourus par la banque lorsqu’elle accorde un crédit à un client potentiellement insolvable ainsi que son propre coût de refinancement (c’est-à-dire le taux auquel elle peut emprunter auprès de la Banque centrale européenne).

Il faut noter que tous les crédits ne sont pas soumis aux mêmes règles et qu’il existe différents seuils selon le type d’emprunt contracté. Par exemple, pour un crédit immobilier, il y a trois catégories distinctes selon si l’on se situe dans le domaine du logement social ou non.

Vous devez savoir que ces mesures réglementaires protègent avant tout l’emprunteur en évitant qu’il soit surendetté. Elles visent aussi à empêcher certains types de pratiques commerciales telles que des offres trompeuses qui seraient destinées à attirer des clients avec des tarifs très bas mais qui cacheraient ensuite des frais supplémentaires importants tels que des primes d’assurance obligatoires ou encore une garantie prise sur un bien immobilier.

Même si le taux d’usure peut parfois sembler restrictif, il joue un rôle important dans la protection des emprunteurs et permet de maintenir l’équilibre entre les intérêts des banques et ceux de leurs clients.

Comment contourner le taux d’usure pour obtenir un emprunt avantageux ?

Bien qu’il puisse sembler tentant de chercher à contourner le taux d’usure, il faut rappeler que ces pratiques sont illégales et peuvent entraîner des conséquences graves. Les banques ont l’obligation légale de respecter le taux d’usure, et toute tentative visant à enfreindre cette règle peut conduire à des poursuites judiciaires.

Il existe quelques astuces qui permettent aux emprunteurs potentiels de trouver un crédit immobilier avantageux sans enfreindre la loi. Le premier conseil est de savoir que les établissements financiers ne sont pas obligés d’appliquer le taux maximum autorisé par la Banque de France ; ils peuvent proposer une tarification inférieure s’ils considèrent que cela leur permettra toutefois de réaliser une opération rentable.

Il faut approfondir les revenus mensuels ainsi qu’une estimation précise des dépenses courantes (crédits existants, factures diverses) et futures (travaux dans l’habitat).

Les candidats au crédit immobilier doivent aussi éviter certaines erreurs fréquentes issues de leur méconnaissance des rouages du monde bancaire. Ils doivent notamment éviter les négociations abusives et être en mesure d’exposer clairement leurs besoins lorsqu’ils entament une discussion avec un conseiller.

Pour optimiser ses chances d’obtenir le meilleur crédit immobilier possible, il faut trouver un immobilier au tarif attractif tout en respectant la loi.