SCPI : qu’appelle-t-on le taux de distribution ?
Lorsque vous êtes dans votre démarche d’investisseur, vous devez décider de vous lancer avec toutes les variables en main. La SCPI est aujourd’hui un investissement très populaire auprès des épargnants. En effet, c’est un moyen de percevoir des compléments de revenus intéressants sans avoir à subir les désagréments de la gestion locative. Parmi les SCPI les plus populaires, la SCPI de rendement sort du lot. D’ailleurs, les investisseurs s’affolent sur le taux de distribution qui remplace le TDVM en SCPI depuis le 1er janvier 2022. Mais qu’est-ce que c’est et quels sont les indicateurs clés que vous devez connaître en SCPI ? Cet article vous explique tout.
Plan de l'article
Quelques indicateurs clés en SCPI
Retour à la base, la SCPI est une société de placement où vous allez investir dans des parts de parc immobilier. Aussi, en fonction de votre quote-part dans cet investissement, vous allez recevoir des revenus locatifs par l’intermédiaire d’une société de gestion qui va gérer l’ensemble des biens du parc. Vu combien il y a de SCPI sur le marché (aux alentours de 200), vous devez tenir compte de ces quelques indicateurs clés afin de faire votre choix.
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Les indicateurs de performance
Si vous investissez dans une SCPI, c’est avant tout pour la performance : des rendements performants et réguliers. Pour évaluer cette performance, vous pouvez vous appuyer sur le Taux de Distribution ou TD, le Taux de Rendement Interne ou TRI et le Taux de Vacances.
Taux de distribution (TD)
Le taux de distribution en SCPI est le rapport entre le dividende brut annuel (versé au porteur de parts) sur la souscription à une part de la SCPI. C’est un indicateur de performance sur une année c’est-à-dire que c’est une donnée ponctuelle. En effet, il se peut que pour cette année, la SCPI soit plus ou moins performante que l’année dernière et vice-versa. Par contre, une SCPI avec une bon TD doit garantir un rendement autour de 4,5% à 6%.
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Taux de rendement interne (TRI)
Si le TD indique une performance ponctuelle, il y a le Taux de rendement interne ou TRI qui est un indicateur sur du long terme. En effet, peu importe l’investissement que vous allez réaliser, vous allez toujours tomber sur cet indicateur. Il prend en compte les prix d’achat et de cession des biens ainsi que les revenus perçus pendant la période (5 ans, 10 ans ou 15 ans). Pour avoir une petite idée du marché, un TRI de 5% en 5 ans est exceptionnel et un TRI supérieur à 10% sur 10 ans est déjà très performant en SCPI.
Taux de vacance locative
Le troisième indicateur de performance à étudier est le taux de vacance locative. C’est le nombre de biens vacants dans votre parc immobilier. Pas besoin d’être un expert en immobilier pour savoir que : lorsque votre parc immobilier montre un taux de vacance trop élevé, vos revenus seront réduits. En général, ce dernier tourne autour de 10% pour les SCPI un peu plus âgées en raison d’actifs qui présentent des besoins de rafraîchissement. Mais pour les SCPI plus jeunes, elle doit être quasiment nulle. En effet, une SCPI avec des biens récents inoccupés sans explication valable de l’opérateur doit vous faire tilt.
Les indicateurs en capital
Outre la performance, vous devez aussi vous intéresser au type de capital et à l’importance du capital de la SCPI.
SCPI à capital fixe ou variable
Une SCPI peut être à capital fixe ou variable. La différence est que si la SCPI à capital fixe va clôturer les souscriptions au capital une fois un certain montant atteint, la SCPI à capital variable va rester ouverte à de nouvelles souscriptions en permanence. C’est cette deuxième forme qui est recommandée pour les nouveaux épargnants. En effet, elle vous permet de garder une liquidité plus ou moins stable et à investir au fur et à mesure de vos moyens sans passer par un marché de gré à gré ni attendre une augmentation de capital.
Capital important
Une SCPI avec un capital important signifie qu’elle dispose d’un parc immobilier important et en général bien diversifié. C’est un indicateur de stabilité de la société. Grâce au grand nombre d’actifs de la société, elle va pouvoir réduire les risques pour les épargnants. Par contre, un parc immobilier plus grand équivaut à plus de charges d’entretiens et de rénovation à prévoir. Et ces coûts vont impacter sur vos revenus.
Les autres indicateurs
Dans la continuité du point précédent, il y a quelques autres indicateurs non financiers à prendre en compte dans la décision d’investir dans une SCPI.
Stratégie patrimoniale
Avant d’investir, essayez de voir quelle est la stratégie patrimoniale de la SCPI c’est-à-dire sur quel type de biens se positionne-t-elle, dans quelles zones géographiques ou encore dans quel secteur d’activités. En effet, cela vous permettra de décider sur les dynamiques du marché mais aussi en fonction de vos valeurs.
Identité de la société de gestion
Un autre indicateur non financier important, c’est l’identité de la société de gestion. Il existe une petite trentaine de sociétés de gestion qui opèrent sur le marché des SCPI. D’un côté, des grands groupes riches d’une cinquantaine d’années d’expérience peuvent vous rassurer sur leur stabilité face aux différentes crises que l’immobilier traverse. D’un autre côté, les sociétés plus jeunes peuvent vous sembler plus attractives grâce à des stratégies innovantes et une vision plus actuelle de la SCPI.
Pourquoi le taux de distribution TD remplace le TDVM en SCPI ?
Parmi tous les indicateurs présentés, le TD fait office de petit nouveau dans le jargon de la SCPI. En effet, il vient d’entrer en vigueur depuis quelques mois à l’initiative de l’ASPIM. Il va remplacer la notion de TDVM annuel ou Taux de Distribution sur Valeur de marché.
Uniformisation des méthodes de communication
La raison principale de ce remplacement est d’éviter d’induire le tiers en erreur sur les indicateurs de performance des SCPI. En effet, les SCPI connaissent de plus en plus de succès auprès du grand public, il est donc devenu essentiel de trouver des méthodes de communication qui reflètent la réalité sur les performances de la société.
Le TDVM était calculé sur une base de prix moyen d’une part à l’année et de dividendes versés nets d’impôt. Le souci est qu’il existe des SCPI basées sur une fiscalité étrangère. Donc pour faciliter la lecture de l’information par les épargnants, le TD est basé sur un calcul de dividendes bruts versé peu importe la fiscalité à laquelle il est soumis. Ainsi, vous pouvez très bien comparer les TD de deux SCPI.
