Voici un cas qui, cependant, pourrait s’appliquer à plusieurs propriétaires indivis : il arrive souvent qu’après la séparation, les conjoints devront séparer les biens qu’ils ont acquis en copropriété indivise. Souvent, un ou plusieurs bâtiments auront été achetés par le couple. Si tel est le cas, les conjoints de fait peuvent être des copropriétaires indivis de l’immobile, selon les mesures prises. Mais que se passe-t-il si un conjoint ne veut pas vendre le bâtiment, et l’autre veut le vendre ?
Auteur : Manuel St-Aubin, avocat chez St-Aubin Avocats Inc.
Date de rédaction : 2020-11
Indivision : Principes généraux
Acquérir un bien immobilier à deux offre parfois de belles promesses mais, quand la séparation s’invite, la gestion de l’indivision vire vite à l’exercice délicat. Deux partenaires, copropriétaires indivis d’un immeuble, se retrouvent nez à nez autour de la même table : qui garde ? Qui vend ? Qui paie quoi ?
Si aucun accord particulier n’a été prévu lors de l’achat ou dans ce que l’on appelle la convention d’indivision, la loi impose une solution : chaque personne détient la moitié du bien, sans distinction ni faveur.
Dans certaines situations, une convention d’indivision précise l’organisation : droits, devoirs, façons de sortir de l’indivision… Mais sans document en main, le Code civil du Québec prend la relève et sert de référence.
Quand l’entente entre les copropriétaires devient impossible et que le climat se tend, la question de la sortie d’indivision devient brûlante. Il faut alors arbitrer entre des intérêts parfois franchement divergents.
Nul n’est tenu de demeurer en indivision
Le Code civil du Québec tranche net : personne n’est obligé de rester dans l’indivision. Ce précepte, posé à l’article 1030, donne à chaque copropriétaire le droit de demander la fin de cette situation.
Dans certains cas, à vérifier si une convention d’indivision a été signée, la sortie ou le partage du bien indivis peut être reporté, ou soumis à des conditions déterminées à l’avance. En dehors de ce cadre, la demande de partage devient l’outil juridique naturel pour clore l’indivision, que cela concerne un immeuble ou n’importe quel autre bien commun.
Si un déséquilibre est soupçonné dans la répartition des parts, il est permis de demander au tribunal une division différente. Encore faut-il apporter la preuve que ses droits diffèrent de la règle du 50/50 prévue par le Code civil.
Lorsqu’il y a partage, l’indemnisation entre copropriétaires surgit souvent au centre des débats. Chacun ayant dû assumer des frais ou, parfois, bénéficié d’un usage exclusif, la question de la compensation s’invite.
Voici comment la loi encadre les demandes d’indemnisation entre indivisaires :
- Celui qui fait un usage exclusif du bien indivis doit indemniser les autres. Les droits de chaque copropriétaire restent protégés mais la jouissance doit respecter l’équité.
- Les frais d’administration et les diverses dépenses communes liées au bien sont assumés proportionnellement à la part de chacun.
- Chacun peut réclamer le remboursement des sommes déboursées pour l’entretien ou l’amélioration du bien. Si l’un apporte de la valeur, il s’en fait compenser. Si l’autre fait perdre de la valeur, il devra répondre de cette perte.
En résumé, chaque copropriétaire doit assumer ce qui correspond à sa part réelle dans le bien et dans les frais. Si un immeuble est concerné, la gestion financière suit ce principe, sans détour.
Un cas concret, tranché par la Cour supérieure dans un dossier récent, rappelle que les demandes d’indemnité pour dépenses courantes (comme les paiements hypothécaires) se prescrivent dans un délai de trois ans à compter de la dépense. Passé ce délai, l’espoir d’être remboursé s’amenuise fortement.
- Seules les dépenses engagées dans les trois années précédant la demande peuvent être réclamées devant le tribunal.
Ce délai ne concerne pas les dépenses de conservation ou d’amélioration. Sur ce point, une indemnisation peut être obtenue lors du partage, sans contrainte de temps similaire.
Dans la pratique judiciaire, la division et la compensation suivent plusieurs lignes directrices. D’abord, aucune somme n’est remise à un copropriétaire tant qu’il n’a pas remboursé à l’autre ce qui lui est dû, le cas échéant. Ensuite, les créances et dettes respectives se compensent en fin d’indivision.
Retenons aussi quelques précisions du juge Sénécal dans un arrêt notoire : l’indemnité n’a rien d’automatique. Elle s’impose seulement si la dépense n’a pas été réalisée à titre gratuit, ou si le partage financier n’a pas été modifié par accord entre les parties. Un copropriétaire qui a offert ses services ou pris à sa charge d’autres frais peut être déjà « réglé » par ce biais.
La demande de partage : mettre fin à l’indivision
Si la rupture demeure vive et l’accord impossible, la loi prévoit différents recours judiciaires. Le tribunal peut, suivant la situation :
- statuer sur la nature des biens si nécessaire (rarement une question lorsqu’il s’agit d’un immeuble),
- ordonner la vente du bien indivis,
- désigner un expert pour évaluer la valeur du bien concerné.
En revanche, il n’a pas le pouvoir de contraindre un copropriétaire à vendre sa part à l’autre ou à la céder à une personne imposée. Le Code civil prévoit aussi la possibilité, dans certains cas, de suspendre le partage si des circonstances le justifient.
Ce qu’il faut retenir
En cas de litige sur un immeuble détenu en indivision, il faut d’abord rechercher l’existence d’une convention spécifique, puis examiner les règles du Code civil du Québec qui feront foi en l’absence de stipulations particulières.
Quand le partage ou la vente en justice s’impose, les magistrats se prononcent sur une série de points pouvant inclure :
- l’évaluation du prix de l’immeuble,
- les questions relatives aux dépenses engagées pour la conservation ou l’amélioration,
- le paiement d’une indemnité pour l’occupation exclusive,
- la gestion des paiements hypothécaires,
- la nomination d’un courtier pour vendre le bien.
Ce tour d’horizon brosse à grands traits les modalités liées à la copropriété indivise. Pour toute situation particulière ou stratégie de sortie, il reste préférable de faire appel à un avocat. Seule une consultation adaptée permettra d’éviter les écueils, et d’aboutir, peut-être, à une issue moins fracturée qu’un passage devant le tribunal.
AVERTISSEMENT : Le contenu proposé ici demeure général. Il ne constitue pas un avis juridique ni ne reflète nécessairement l’état actuel du droit. Pour toute question touchant à votre cas, consultez un avocat.
art. 1012 C.c.Q.
Art. 1015 C.c.Q.
Voir les articles 1013 et 1014 C.c.Q.
Voir l’art. 1030 C.c.Q.
Art. 1015 C.c.Q. et Leblanc c Leblanc (succession de), 2013 QCCS 1718, par. 20-30.
Art. 1019 C.c.Q.
Les demandes fondées sur l’article 1019 C.c.Q. se prescrivent par trois ans (art. 2925 C.c.Q.).
Art. 1020 C.c.Q.
Y.F. c. J.D., 2019 QCCS 2142.
