L’écart entre la demande et l’offre de biens immobiliers haut de gamme dans la métropole bordelaise s’est accentué au cours des douze derniers mois, malgré une hausse notable des mises en chantier. Les transactions sur le segment du neuf affichent une progression de 8 % sur un an, alors que la disponibilité reste inférieure aux niveaux de 2019.
Certaines communes périphériques enregistrent une valorisation plus rapide que le centre historique, contredisant les tendances observées avant 2021. Les investisseurs institutionnels redéfinissent leurs stratégies, privilégiant désormais des projets répondant à des critères environnementaux stricts et à une clientèle internationale.
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Le marché immobilier haut de gamme à Bordeaux : quelles dynamiques en 2024 ?
Bordeaux ne cesse d’attirer, bouleversant les codes du marché haut de gamme. La métropole ne se contente plus de suivre les grandes villes françaises : elle trace sa propre route, portée par une qualité de vie indéniable, un tissu économique en expansion et une connexion TGV qui fait de Paris une voisine accessible. Ce rayonnement, renforcé par le prestige de son centre historique classé à l’UNESCO, continue d’attiser la convoitise.
Sur le secteur haut de gamme, la demande reste vive, mais l’offre peine à suivre. Les chiffres parlent : le prix moyen des biens de prestige tutoie désormais les 4 894 €/m². Autour de la place des Grands-Hommes, les biens d’exception franchissent sans difficulté la barre des 9 500 €/m². Les investisseurs et acquéreurs ciblent en priorité le Triangle d’Or, les Chartrons ou encore Caudéran, lieux des opérations les plus remarquées.
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En 2023, la hausse des prix sur le segment prestige a atteint 6 %. Pour un appartement ou une maison de standing, les transactions oscillent entre 5 500 € et 7 500 €/m², tandis que certains biens rares dépassent les 10 000 €/m². Les profils d’acheteurs se diversifient : familles françaises en quête d’espace, investisseurs parisiens en mal de lumière, mais aussi acquéreurs étrangers séduits par l’art de vivre bordelais et l’excellence de ses écoles. Les attentes se précisent : finies les rénovations interminables, place aux biens clé en main, à l’architecture affirmée, qu’ils soient neufs ou rénovés avec soin.
Le marché de l’appartement luxe Bordeaux connaît une effervescence palpable. Les biens avec terrasse ou vue sur la Garonne, déjà rares, sont arrachés à prix fort. Les chiffres de la FNAIM illustrent cette tension, surtout pour les appartements familiaux de plus de 150 m² en hypercentre. À l’horizon 2024, les perspectives se précisent : les prix des biens standards devraient se maintenir, mais la surenchère, elle, se poursuit sur l’ultra-premium. Les taux d’intérêt élevés ne refroidissent pas les ambitions des acheteurs fortunés, qui partagent désormais leur temps entre Paris, le bassin d’Arcachon et Bordeaux pour vivre ou investir.
Quartiers en vogue et profils d’acheteurs : ce qui façonne l’immobilier neuf de prestige
La géographie du prestige bordelais se redessine. Le neuf haut de gamme s’invite dans des quartiers longtemps restés confidentiels. Chartrons et Jardin Public séduisent une clientèle à la recherche de discrétion, de bâtiments signés ou de panoramas sur la Garonne. Les prix s’étirent entre 4 000 € et 5 500 €/m², portés par l’arrivée de programmes neufs et la métamorphose de certains immeubles historiques. Mériadeck, Fondaudège, Saint-Seurin s’affirment : des adresses calmes, proches des meilleures écoles, offrant maisons familiales et appartements contemporains.
Le sud bordelais s’invite dans la course. Saint-Michel et Saint-Jean montent en puissance : la modernisation du parc immobilier et la multiplication des projets neufs attirent familles, investisseurs et jeunes actifs désireux de conjuguer centralité et accessibilité. Dans la périphérie, Le Bouscat et Eysines, malgré une baisse notable du prix des maisons (-18,6 % au Bouscat depuis 2022), restent recherchés pour leurs quartiers résidentiels et la générosité des surfaces proposées.
Voici les profils d’acheteurs qui dominent aujourd’hui les ventes dans le neuf haut de gamme à Bordeaux :
- Investisseurs venus de Paris, à la recherche de placements sûrs et d’un pied-à-terre lumineux.
- Familles françaises ou européennes, souvent en mobilité professionnelle, qui visent la proximité des écoles et la qualité de vie.
- Acquéreurs internationaux, séduits par le charme local, la gastronomie et l’offre éducative de la métropole.
L’offre neuve de prestige doit répondre à des attentes élevées : prestations haut de gamme, luminosité, extérieurs généreux, connectivité intelligente. La pénurie de programmes à forte valeur ajoutée alimente la compétition. Les appartements familiaux de plus de 120 m², les penthouses avec terrasse ou les maisons contemporaines avec jardin figurent en tête des recherches, générant parfois des délais de vente record.
Investir dans le neuf à Bordeaux : conseils pratiques et perspectives à surveiller
Sur ce segment, l’attrait pour le neuf ne se dément pas. Les investisseurs, qu’ils soient aguerris ou primo-accédants, privilégient désormais des adresses stratégiques : du cœur historique de Chartrons à Caudéran, en passant par le Triangle d’Or, la demande s’intensifie là où la qualité architecturale et la performance énergétique sont au rendez-vous. Les biens les plus prisés affichent une orientation idéale, des terrasses bien exposées, des parkings privés et des espaces verts soignés.
Voici les points à scruter pour dénicher un bien haut de gamme à Bordeaux :
- Adresses centrales ou quartiers résidentiels en plein renouveau
- Programmes offrant des prestations supérieures (isolation, domotique, espaces extérieurs)
- Potentiel locatif ou patrimonial à dix ans
- Proximité des bassins d’emploi et des transports
Sur les adresses les plus recherchées, les prix du neuf oscillent entre 5 500 € et plus de 10 000 € le mètre carré. Un appartement flambant neuf dans le secteur Jardin Public ou un penthouse à deux pas des Allées de Tourny s’échangent à des niveaux inédits, mais la valeur refuge de ces biens reste solide face aux aléas économiques.
La dynamique ne se limite pas au centre. L’ouest de la métropole, de Le Bouscat à Eysines ou Pessac, attire ceux qui misent sur la qualité de vie et la proximité des pôles d’emploi. Les investisseurs cherchent l’équilibre : un placement patrimonial, un potentiel locatif fiable, une accessibilité irréprochable et des perspectives de valorisation sur le long terme.
Quelques facteurs méritent une vigilance particulière : le PTZ, dont les modalités évoluent ; la raréfaction du foncier disponible ; la pression croissante des normes environnementales, qui poussent les promoteurs à innover. Le marché devrait rester dynamique : les transactions se stabilisent, la compétition sur les biens rares ne faiblit pas, tandis que la montée en gamme s’impose face à une clientèle de plus en plus internationale.
Bordeaux continue d’avancer, à la croisée de la prudence et de l’audace. Entre immeubles classés et programmes futuristes, la ville écrit un nouveau chapitre du prestige immobilier français. Qui saura saisir la prochaine opportunité ?
