Que vous soyez locataire ou propriétaire d’un parking ou d’un garage, impossible d’y échapper : les frais de location sont à régler. Vivre en copropriété, c’est aussi bénéficier, et financer, tout un écosystème, de l’éclairage des couloirs jusqu’à la porte d’accès. Louer une place de parking, c’est profiter de ces services : lumière dans le box, allées dégagées, portail qui s’ouvre. Rien n’est gratuit, et ces dépenses se répercutent, tôt ou tard, sur les factures.
L’ensemble de ces coûts, validés par la copropriété, sont facturés aux propriétaires de parkings et garages. Ceux-ci peuvent ensuite en répercuter une partie sur leurs locataires. Pourquoi ? Parce qu’en utilisant le parking, le locataire profite de certains services collectifs. Il est donc logique que sa contribution financière soit demandée. On désigne cette participation sous le terme de charges locatives liées au stationnement.
Dans le langage juridique, les charges locatives concernent toutes les locations régies par le Code civil. Pour trouver un modèle de contrat pour louer un parking, cliquez simplement ici. Attention : il ne faut pas confondre ces charges avec celles applicables aux logements, qui sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989.
Les charges de location d’une place de parking ou d’un garage correspondent à des montants que le propriétaire facture au locataire, en plus du loyer.
Pour vous repérer dans ce sujet, voici les principales questions abordées :
- Quelle loi précise la répartition des charges de parking et de garage ?
- Les deux formes de charges applicables
- Qui paie quoi parmi les charges ?
- Ce qu’il faut savoir avant d’investir en copropriété
Quelle loi précise la répartition des charges de parking et de garage ?
Des heures passées sur les forums à décortiquer les subtilités des charges : on trouve tout et son contraire sur les frais liés à la location de parkings et de garages. Pourtant, la clé se trouve souvent dans le règlement de copropriété, plus que dans la loi. Mais certains principes sont bien posés par les textes. Pour les férus de détails, tout est expliqué dans l’ouvrage Réussite location de voiture.
Pour appuyer ce propos, il est utile de rappeler la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété. Elle pose les bases : « Cette loi concerne tout immeuble ou ensemble de bâtiments dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, chaque propriétaire disposant d’une partie privative et d’une quote-part dans les parties communes. »
Concrètement, avoir une place de parking dans une résidence implique de participer à l’entretien de certains espaces partagés, en plus de sa propre place. La quote-part varie selon la taille et l’emplacement du lot. C’est le règlement de copropriété qui précise la règle du jeu : chaque lot détient une part de chaque catégorie de charges, calculée d’après la valeur relative de la partie privative.
Les textes sont clairs : « Les copropriétaires participent aux charges des services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité pour chacun de leurs lots. Ils contribuent aux dépenses d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes au prorata de la valeur de leur lot. »
Plus récemment, tout règlement de copropriété publié à partir du 31 décembre 2002 doit préciser les modalités de calcul et de répartition des charges.
En pratique, cela signifie que le propriétaire d’un parking doit participer à trois types de charges : la conservation des parties communes (traitement des dégâts, lutte contre les nuisibles…), l’entretien courant (nettoyage, espaces verts…) et la gestion générale (honoraires du syndic, etc.).
Le règlement de copropriété précise précisément la participation de chaque lot aux charges, parking compris.
La loi ajoute que chaque année, l’assemblée générale des copropriétaires adopte un budget prévisionnel pour les dépenses communes. Les provisions sont appelées généralement en début de trimestre, à hauteur d’un quart du budget voté, sauf décision contraire.
En résumé, le budget des charges communes est fixé une fois par an et soumis à l’approbation des copropriétaires. Chacun doit ensuite verser sa part, calculée selon les règles établies.
Les deux formes de charges pour parkings et garages
Il existe deux modes de paiement pour les charges de parking : la provision sur charges et le forfait. La provision correspond à une estimation basée sur les dépenses de l’année précédente, ajustée en cas de hausse de coûts (comme l’électricité ou le gaz).
À chaque fin d’année, le propriétaire ou l’agence compare les provisions versées avec la réalité des dépenses. Si le locataire a trop versé, il récupère la différence. Sinon, il reçoit une régularisation à payer. Ce mécanisme s’appelle la régularisation des charges.
Si le contrat prévoit un forfait de charges, le locataire paie chaque mois un montant fixe, sans régularisation en fin d’année. Si les charges réelles sont plus faibles, le trop-perçu reste acquis au propriétaire ; si elles sont plus élevées, c’est au propriétaire de compenser la différence.
Le choix entre provision et forfait se décide lors de la signature du contrat de location. C’est donc au propriétaire de trancher et d’indiquer le mode retenu dans le bail.
Qui paie quoi parmi les charges de parking et de garage ?
Les charges d’entretien et de conservation sont réparties selon la quote-part des parties communes. Le propriétaire s’acquitte de l’ensemble, mais certains frais peuvent être récupérés auprès du locataire : c’est le cas, par exemple, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
À noter : certaines charges, comme l’antenne TV collective ou le chauffage central, ne concernent pas les lots qui n’en bénéficient pas, garages inclus. En revanche, si le parking est desservi par un ascenseur, il peut être demandé de contribuer aux frais liés à son fonctionnement.
| Type de charge | Explication |
| Charges de copropriété récupérables | Calculées selon la quote-part attribuée au parking : chauffage des parties communes, éclairage, entretien des espaces collectifs et extérieurs. Ces frais peuvent être répercutés sur le locataire. |
| Taxe d’habitation | Elle est due par le locataire qui occupe le parking au 1er janvier, à condition que le parking se situe à moins d’un kilomètre de sa résidence principale. |
| Taxe foncière | À la charge du propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Si le parking est vendu en cours d’année, elle peut être répartie entre vendeur et acquéreur. |
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères | Ce montant est à la charge du locataire. |
| Honoraires du syndic | Ils restent exclusivement à la charge du propriétaire. |
Pour le reste : le locataire prend en charge l’entretien courant et les petites réparations, le propriétaire s’occupe des travaux plus lourds.
En cas de doute, inutile de perdre ses moyens : dans la grande majorité des cas, la copropriété est gérée par un syndic. C’est lui qui transmet au propriétaire le détail des charges. Ce dernier peut alors se renseigner auprès du syndic pour savoir quelles sommes sont légalement récupérables sur le locataire.
Investir en copropriété : à quoi s’attendre ?
Les échanges avec les lecteurs fourmillent d’enseignements concrets. Julien, par exemple, a partagé son expérience, et elle vaut le détour. Après avoir utilisé mon simulateur RentaMarage pour évaluer la rentabilité, il s’est intéressé à deux garages vendus 15 000 €.
Voici le récit de Julien :
« Si tu veux témoigner sur la copropriété à partir de mon histoire, pas de souci. Si ça peut servir à d’autres, autant partager. À ce moment-là, j’étais sur le point d’acheter deux garages, dans un complexe résidentiel avec un grand mur mitoyen, classé par les Bâtiments de France. Cas particulier : ce mur, bien que ne concernant pas directement les garages, engage tous les copropriétaires dans une réparation de… 390 000 €, à répartir selon les tantièmes. Pour mes deux garages, la quote-part revenait à 2/5000 : soit 312 € pour les deux.
Encore plus complexe : la copropriété était en litige avec le promoteur. Procédure en cours, incertitudes sur les futurs travaux : de quoi refroidir l’enthousiasme. Et, autre découverte, impossible de louer mes garages à des personnes extérieures sans l’aval de l’ensemble des copropriétaires. Autant dire : mission impossible.
Avant d’acheter, Julien avait pris soin d’étudier la copropriété. Ce réflexe, il faut le saluer : aujourd’hui, une grande partie des garages en vente sont rattachés à des copropriétés. Avant d’engager 10 000 € ou plus, il vaut mieux évaluer les risques.
Julien chez le notaire : vigilance maximale
Julien raconte : « Lors du premier rendez-vous, j’ai insisté pour recevoir le projet d’acte plusieurs jours avant la signature. Finalement, je reçois le compromis par mail à 13 h pour un rendez-vous à 17 h. J’annule. Après lecture, certains points restent flous. Je demande l’avis d’un avocat : il estime que le compromis ne me protège pas, notamment en cas de nouveaux appels de fonds pour ce fameux mur. Par ailleurs, louer à des personnes extérieures est interdit sans accord de tous les copropriétaires, qui ont la priorité. Bref, aucune chance d’y parvenir.
L’avocat m’explique que ce compromis, bricolé à partir d’un modèle de vente d’appartement, ne convient pas à la vente d’un garage. Le notaire de la vendeuse n’a pas pris le temps d’adapter le document.
Julien insiste : « Acheter dans une copropriété n’est pas anodin. Les gros travaux peuvent sérieusement plomber la rentabilité de l’investissement. Même sans aller jusque-là, le simple renouvellement d’une toiture ou d’un revêtement peut faire grimper la note. Alors oui, les charges sont partagées, mais pour un garage, l’économie n’est pas toujours au rendez-vous. »
Retenons trois points essentiels de son parcours :
- Louer à une personne extérieure exige l’accord de tous les copropriétaires, un frein de taille.
- Faites passer le compromis de vente au crible, idéalement par un avocat (dans certaines villes, ce service est gratuit).
- Demandez à recevoir ce compromis plusieurs jours avant la signature : ne signez jamais sans avoir eu le temps de l’examiner sérieusement.
Avant tout, voici ce qu’il faut garder en tête en achetant un garage en copropriété :
Julien le souligne : il pensait avoir tout vérifié, mais cette expérience lui a servi de leçon. Désormais, il écarte les copropriétés de ses recherches. Trop de frais, trop d’incertitudes.
Pour couronner le tout, la demande de prêt de Julien, 15 000 €, a été refusée en crédit immobilier : la banque l’oriente vers un prêt à la consommation, bien plus onéreux. Résultat : 400 € de frais pour un simple dépôt de dossier.
Il existe donc de nombreux pièges à éviter lors de l’acquisition d’un garage. Les garages en copropriété sont monnaie courante, mais les déconvenues ne le sont pas moins. Prudence et vigilance restent les meilleures alliées.
Merci à Julien pour ce partage d’expérience. Avant d’acheter, il est judicieux de consulter les derniers procès-verbaux d’assemblées générales. Discuter avec les résidents ou quelques copropriétaires permet aussi de prendre le pouls réel de l’immeuble.
Un dernier conseil : le choix du notaire appartient à l’acheteur. Si le vendeur impose le sien, n’hésitez pas à prendre le vôtre : cela ne coûte pas plus cher, et votre notaire défendra exclusivement vos intérêts.
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Au final, l’achat ou la location d’un parking, c’est bien plus que la question d’une simple place : c’est tout un environnement, une mécanique collective, où la vigilance reste la meilleure arme pour éviter les mauvaises surprises.
