L’amortissement comptable disparaît pour les investissements en location meublée non professionnelle acquis à compter du 1er janvier 2025. Les revenus issus de cette activité basculent désormais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, mais sans l’avantage fiscal qui faisait la spécificité du régime.
Cette réforme, inscrite dans la loi de finances 2025, remet en cause l’équilibre financier des investissements récents et à venir. Les stratégies patrimoniales construites autour du statut LMNP subissent une remise à plat, tandis que la fiscalité des revenus locatifs s’alourdit sensiblement.
Comprendre le statut LMNP et les principes de sa fiscalité
Depuis plusieurs années, le statut LMNP s’est imposé comme une référence pour de nombreux particuliers en quête de placements locatifs performants. Louer un bien en meublé permet de percevoir des revenus locatifs avec une pression fiscale longtemps contenue, sous réserve de s’aligner sur les règles du jeu. Contrairement à la location nue, il s’agit de fournir un logement tout équipé, conforme à une liste d’éléments imposée par la réglementation. Les revenus perçus sont alors taxés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme de simples revenus fonciers.
Voici les deux régimes fiscaux proposés :
- Le micro-BIC : il s’applique jusqu’à 77 700 euros de recettes annuelles et accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés, censé couvrir l’ensemble des charges et dépenses. Facile à déclarer, ce régime exclut cependant la possibilité de déduire précisément les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxes, travaux, etc.).
- Le régime réel : soit obligatoire au-delà du seuil, soit sur option, il autorise la déduction de toutes les charges effectivement supportées. Ce qui distingue ce régime, c’est la possibilité d’amortir le bien (hors terrain), le mobilier et certains travaux sur plusieurs années. Ce mécanisme réduit fortement la base imposable : dans de nombreux cas, l’impôt sur les revenus locatifs s’évapore pendant la phase de remboursement du crédit.
Les prélèvements sociaux s’ajoutent à l’impôt sur le revenu, calculés sur la base des bénéfices imposables. La durée de détention du bien n’intervient qu’au moment de la vente, pour l’application des abattements sur la plus-value immobilière, selon le régime fiscal des particuliers. En dehors du statut de loueur en meublé professionnel, le LMNP s’est affirmé comme un levier d’optimisation fiscale. Mais ce levier vient d’être sérieusement fragilisé.
Réforme 2025 : quels changements majeurs pour les loueurs en meublé ?
La prochaine loi de finances 2025 rebat les cartes pour le LMNP. Le gouvernement entend limiter l’attrait fiscal, en particulier pour les meublés de tourisme devenus incontournables dans les zones tendues et sur les plateformes de location type Airbnb. Plusieurs évolutions concrètes se profilent.
Premièrement, le régime micro-BIC change de visage : plafonds de recettes abaissés et taux d’abattement réduits pour les meublés non classés. Les biens bénéficiant d’un classement conservent un traitement plus favorable, ce qui creuse l’écart entre logements classés et non classés.
Autre transformation d’envergure : l’encadrement de l’amortissement dans le régime réel. Les débats à l’Assemblée évoquent la possibilité que tout ou partie des amortissements soient réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Pour un investisseur, cela signifie que l’avantage fiscal de l’amortissement s’efface à la sortie, réduisant l’intérêt du montage LMNP par rapport au passé. Cette rupture avec la dissociation historique entre fiscalité des revenus et fiscalité sur la plus-value s’annonce comme un virage majeur.
D’autres mesures du projet de loi anti-Airbnb sont attendues : obligations déclaratives accrues, coopération renforcée avec les collectivités locales. L’objectif affiché : freiner l’essor des locations meublées de courte durée et relancer le parc locatif traditionnel. Dans cette dynamique, la pression fiscale grimpe, spécialement pour les activités saisonnières. Les conséquences sur la rentabilité nette après impôts et prélèvements sociaux risquent de modifier profondément les stratégies d’investissement.
Suppression de l’amortissement : quels impacts concrets sur la fiscalité des investisseurs ?
Jusqu’alors, l’amortissement offert par le régime réel du LMNP permettait de compresser, voire d’effacer l’imposition sur les revenus locatifs grâce à un jeu subtil d’écritures comptables. L’annonce de sa suppression ou d’une forte limitation, évoquée dès le projet de loi de finances 2026, redistribue brutalement les cartes.
Dans la pratique, la disparition de l’amortissement provoque une hausse immédiate de l’imposition. Les loueurs en meublé non professionnels, qui s’appuyaient sur ce levier pour lisser le rendement net sur la durée de détention, verront leur revenu imposable grimper dès la première année. La rentabilité nette subit un recul, surtout pour ceux ayant investi récemment sur des marchés où les prix sont déjà élevés.
Un autre point de friction apparaît lors de la revente du bien. Jusqu’ici, l’amortissement n’était pas réintégré dans la base de calcul de la plus-value immobilière, à la différence du régime des sociétés (SCI à l’IS). Si la réforme va au bout, la réintégration partielle des amortissements dans le prix d’acquisition signifie une assiette de plus-value plus large, donc une taxation finale plus lourde. Les abattements progressifs liés à la durée de détention perdent alors en efficacité.
Chaque investisseur va devoir repenser sa feuille de route. Faut-il privilégier la location nue, envisager une SCI à l’IS ou imaginer d’autres solutions patrimoniales ? Aucune option n’est parfaite, chacune implique de nouveaux arbitrages et contraintes à anticiper.
Quel avenir pour le LMNP après la réforme et quelles stratégies envisager ?
Le paysage du LMNP change, obligeant investisseurs et bailleurs à revoir leurs choix. L’amortissement en voie de disparition, le régime réel perd de son pouvoir d’attraction. L’enjeu devient d’équilibrer rendement, maîtrise de l’impôt et pérennité du patrimoine.
Plusieurs pistes de réflexion émergent :
- La location nue revient sur le devant de la scène, notamment pour ceux qui recherchent une fiscalité stable, même si la pression fiscale y reste forte hors dispositifs spécifiques.
- Certains se tournent vers la SCI à l’IS pour continuer à amortir le bien, au prix d’une gestion plus technique et d’une fiscalité sur la plus-value moins favorable.
- Le choix du micro BIC conserve des adeptes parmi les investisseurs à faible activité locative : plafond de chiffre d’affaires réhaussé sur certains biens, abattement forfaitaire, mais aucune déduction possible des charges réelles ni d’amortissement.
Les professionnels de la location meublée, pour leur part, évaluent la pertinence du statut de loueur meublé professionnel. L’érosion des avantages acquis impose une anticipation tous azimuts : composer avec la montée des prélèvements sociaux, réinventer les stratégies patrimoniales, mutualiser les risques via des structures adaptées. Le LMNP conserve quelques arguments, mais le temps est venu de sélectionner minutieusement ses biens, d’ajuster les montages et d’affiner le calcul fiscal pour ne pas subir de plein fouet la nouvelle donne.
Les règles changent, les certitudes s’effritent. Demain, investir en meublé ne relèvera plus de la mécanique bien huilée, mais d’un art subtil fait d’anticipation et d’agilité. Qui osera encore s’y risquer ?
