Le fisc n’attend pas que votre maison soit prête à accueillir vos meubles pour réclamer ses papiers. Dès que les travaux touchent à leur fin, deux démarches incontournables vous attendent, chacune avec son calendrier précis : l’une à la mairie, l’autre auprès du centre des impôts.
- Un passage obligé à la mairie : transmettre le formulaire DAACT pour attester officiellement de la fin des travaux prévus par le permis de construire.
- Un rendez-vous avec l’administration fiscale : envoyer le formulaire H1, véritable sésame pour la fiscalité immobilière.
Dans les deux cas, il s’agit d’annoncer que la construction est achevée. Mais attention, derrière ce mot se cachent deux réalités bien différentes.
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La DAACT atteste que vous avez respecté l’intégralité des prescriptions du permis de construire : cela inclut les murs de clôture, la piscine ou l’abri de jardin.
En revanche, le formulaire H1 ne s’intéresse qu’à l’état de la maison elle-même : il s’agit de signaler que le logement est habitable, même si les aménagements extérieurs attendront.
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Première étape : DAACT, Déclaration d’achèvement et de conformité à la mairie
Le permis de construire encadre strictement les travaux autorisés. Une fois chaque élément achevé, y compris les annexes prévues, le maître d’ouvrage doit remplir et signer la DAACT, puis la déposer à l’hôtel de ville. Cette déclaration marque le point de départ du contrôle administratif.
Trois mois pour un éventuel contrôle
Dès réception de la DAACT, l’administration dispose d’un délai de trois mois pour vérifier la conformité des travaux avec le permis délivré. Durant cette période, elle peut demander des modifications ou pointer des irrégularités.
Un certificat de conformité peut être réclamé
Si l’administration ne manifeste aucune opposition à l’issue des trois mois, il est possible d’adresser une demande formelle, par courrier recommandé, pour obtenir un certificat attestant que la conformité n’a pas été contestée. Ce certificat doit être délivré sous quinze jours. En cas de silence prolongé, le recours au préfet devient alors nécessaire.
Le droit de visite subsiste encore trois ans
Une fois ce délai expiré, plus aucune contestation n’est possible concernant la conformité des travaux. Cependant, la mairie conserve un droit d’accès à l’immeuble pendant trois ans et peut, le cas échéant, sanctionner des infractions découvertes tardivement.
Il faut garder à l’esprit qu’un dépôt de DAACT ne signifie pas toujours que le logement est habitable. La notion d’achèvement pour la mairie et pour les impôts ne recouvrent pas la même réalité.
Deuxième étape : Formulaire H1 pour l’administration fiscale
Pour l’administration fiscale, l’achèvement s’apprécie au moment où la maison devient effectivement habitable. Le formulaire H1 permet à l’administration d’identifier toute nouvelle construction et de calculer la valeur locative cadastrale, base de la taxation foncière.
C’est donc l’achèvement qui rend le bien utilisable comme habitation qui doit être déclaré.
Quand considère-t-on qu’une maison est achevée pour les impôts ?
Le logement doit être hors d’eau et hors d’air
Autrement dit, la maçonnerie, la toiture, les huisseries sont terminées. Les finitions qui n’entravent pas l’occupation (peintures, papiers peints, revêtements de sol) peuvent attendre.
En revanche, la maison ne peut être déclarée achevée si :
- les sols ne sont pas posés ou les plâtres non réalisés,
- l’escalier intérieur n’existe pas, rendant l’accès à l’étage impossible.
Le logement doit être raccordé aux réseaux
La maison doit être reliée aux réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement collectif, ou bien disposer d’un système autonome opérationnel.
Délais pour déclarer l’achèvement fiscal
Vous disposez de 90 jours à partir de la date à laquelle la maison devient habitable pour envoyer le formulaire H1.
Un dépôt tardif peut coûter cher : l’exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties ne s’applique alors que pour la période restant à courir. Cette exonération s’étend sur deux ans, à compter du 1er janvier suivant l’achèvement fiscal : déclarer en décembre 2015 donne droit à l’exonération en 2016 et 2017, mais déclarer en février 2016 reporte l’avantage sur 2017 et 2018. Chaque mois compte.
Une troisième date a son importance : celle de la réception des travaux. Si elle n’a pas d’incidence pour la mairie ou les impôts, elle marque le début de la garantie de parfait achèvement, un point à surveiller pour la protection du maître d’ouvrage.
Pour s’y retrouver lors de ces formalités, quelques références de textes utiles : l’envoi de la DAACT à la mairie est régi par l’article R 462-1 du code de l’urbanisme ; le délai de trois mois pour le contrôle par l’administration, par l’article R 462-6.
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À l’heure du premier hiver dans une maison neuve, on réalise vite que les démarches administratives n’attendent pas la pendaison de crémaillère. Mieux vaut donc marquer le calendrier et ne pas laisser filer les délais : la fiscalité, elle, ne fait jamais de cadeau.
