L’écart qui sépare l’appétit des acquéreurs et l’offre réelle de biens haut de gamme dans la métropole bordelaise s’est encore creusé cette année. Les nouvelles constructions progressent, certes, mais la disponibilité reste à la traîne, bien en dessous des repères de 2019. Parallèlement, certaines villes de la périphérie voient leur cote grimper à un rythme qui dépasse désormais le centre historique, renversant le scénario des années précédentes. Face à ces bouleversements, les investisseurs institutionnels réajustent leurs ambitions : priorité absolue aux projets qui cochent les cases du développement durable et répondent aux attentes d’une clientèle cosmopolite.
Le marché immobilier haut de gamme à Bordeaux : quelles dynamiques en 2024 ?
Bordeaux a gagné la partie sur le terrain du prestige. Plus question de soutenir la comparaison avec Paris ou Lyon : la capitale girondine s’impose par sa cadence propre, entre douceur de vivre, vitalité économique et ce précieux accès TGV qui maintient la capitale à portée de main. Son centre historique, estampillé UNESCO, trace un sillage irrésistible qui ne cesse de séduire de nouveaux profils d’acquéreurs et confirme la confiance des investisseurs.
Côté transactions, la tension se lit dans les chiffres : le prix moyen sur le segment luxe dépasse les 4 890 €/m². Autour de la place des Grands-Hommes, l’ultra-prime frôle, et dépasse parfois, les 9 500 €/m². Les attentions se concentrent sur le Triangle d’Or, les Chartrons, Caudéran. C’est là que se jouent les ventes les plus remarquées.
Au fil de 2023, le haut de gamme a pris 6 % sur l’étiquette des prix. S’offrir un appartement ou une maison de standing suppose désormais un budget situé entre 5 500 € et 7 500 € du mètre carré, avec des envolées au-delà des 10 000 € sur des biens aussi prisés que rares. L’effet d’attraction ne cesse de s’étendre : familles françaises en quête d’espace, investisseurs parisiens attirés par la lumière, clientèle internationale séduite par les écoles et les saveurs locales. Tous raffinent leurs exigences : la recherche se concentre sur des logements impeccablement rénovés, ou neufs, prêts à vivre, et à forte identité architecturale.
Le segment appartement luxe Bordeaux capte à lui seul une part croissante du marché. Les appartements avec terrasse ou panorama sur la Garonne battent des records d’intérêt, et de prix. FNAIM le confirme, en pointant la rareté des quatre-pièces familiaux au cœur de la ville, où chaque annonce génère une succession de visites. Rien n’indique un retournement : si les prix du classique devraient tenir en 2024, le phénomène de surenchère s’accélère sur les biens ultra-premium. Même le niveau élevé des taux n’a pas calmé les ardeurs des acheteurs les plus fortunés, prompts à jongler entre Paris, Arcachon et Bordeaux, pour s’installer durablement ou dynamiser leur patrimoine.
Quartiers en vue et profils d’acquéreurs : la mutation du neuf haut de gamme
Le prestige ne se confine plus à quelques artères emblématiques. En 2024, la frontière du neuf haut de gamme s’élargit et investit des quartiers longtemps restés discrets. Chartrons, Jardin Public : ces secteurs suscitent l’engouement d’acheteurs en quête de tranquillité, d’architecture remarquable, ou simplement d’une échappée visuelle sur la Garonne. Ici, les étiquettes varient de 4 000 à 5 500 €/m², alimentées par l’arrivée de programmes récents et la réhabilitation d’immeubles de caractère. Mériadeck, Fondaudège, Saint-Seurin captent eux aussi une nouvelle audience grâce à leur calme, la proximité des meilleures écoles, et une offre qui s’ouvre aux familles comme aux amateurs d’appartements contemporains.
Le sud de Bordeaux avance ses pions : Saint-Michel et Saint-Jean s’illustrent via une offre modernisée, une multiplication de projets récents, et séduisent familles, investisseurs, jeunes actifs qui cherchent le compromis entre centralité et accessibilité. À l’échelle de la métropole, Le Bouscat et Eysines demeurent valeurs sûres, portées par leurs quartiers résidentiels et l’espace généreux qu’ils proposent, même si les prix des maisons y ont reculé de 18,6 % depuis 2022.
Voici les profils acheteurs qui font bouger les lignes du neuf premium à Bordeaux :
- Parisiens en quête d’un investissement robuste ou d’un pied-à-terre lumineux loin de la capitale.
- Familles, souvent en mutation professionnelle, européennes aussi, qui privilégient l’offre éducative et un cadre qualitatif.
- Acheteurs venus de l’international, attirés par la réputation locale, la scène gastronomique et la dimension culturelle bordelaise.
La barre des attentes monte : prestations soignées, larges fenêtres, terrasses exposées, domotique avancée. Les biens familiaux de plus de 120 m², les penthouses avec terrasses panoramiques, les maisons contemporaines avec jardin sont les plus sollicités, parfois choisis dans la semaine, à peine le temps de passer en agence.
Investir dans le neuf bordelais : repères et tendances à retenir
Sur le créneau du neuf, la demande reste fidèle au poste. Les investisseurs, qu’ils soient aguerris ou primo-accédants, concentrent leurs recherches sur les quartiers-phare : du centre des Chartrons à Caudéran, jusqu’au célèbre Triangle d’Or. Ici, la valeur d’un bien se mesure à sa performance énergétique, son exposition, la présence d’une terrasse, d’un parking et d’espaces verts à la hauteur de son standing.
Mieux cibler son acquisition haut de gamme nécessite de surveiller plusieurs éléments :
- L’emplacement, que ce soit en cœur de ville ou dans un quartier résidentiel en pleine mutation
- Les programmes qui misent sur des prestations premium : isolation renforcée, dispositifs connectés, extérieurs généreux
- Le potentiel, à dix ans, de valorisation du bien ou de rendement locatif
- La proximité des bassins d’emploi et l’accessibilité des transports
Dans les zones les plus attractives, les tarifs s’étalent de 5 500 € à plus de 10 000 € le mètre carré. Un appartement flambant neuf à Jardin Public ou un penthouse du côté des Allées de Tourny exigent une enveloppe rarement atteinte. Mais la solidité de ces biens, face aux cycles économiques, conserve tout son attrait.
La tendance bénéficie aussi à l’ouest du territoire : Le Bouscat, Eysines, Pessac retiennent l’attention de ceux qui privilégient la qualité de vie et souhaitent rester connectés aux principaux pôles d’activité. Les investisseurs misent sur un compromis : valeur patrimoniale, rendement assuré, accessibilité et perspectives de plus-value durable.
Des éléments méritent d’être surveillés : les règles du PTZ, la tension sur le foncier, le poids croissant des normes environnementales qui stimulent l’innovation chez les promoteurs. Le rythme du marché reste soutenu, la compétition s’intensifie sur les biens rares, et l’exigence se renforce, portée par une clientèle désormais bien ancrée dans l’international.
Bordeaux continue de se réinventer : quelque part entre façades XVIIIe et projets visionnaires, la ville écrit un nouveau récit. Reste à savoir qui décrochera, demain, la perle rare sur ce marché où prestige rime désormais avec anticipation.
